V roce 2026 se pohled Čechů na investice do bydlení výrazně posunul. Zatímco dříve byla vrcholem prestiže chalupa v Krkonoších nebo apartmán na Šumavě, dnešní investoři stále častěji upírají zrak k břehům Středozemního moře. Ceny nemovitostí v Praze a dalších velkých českých městech totiž často dosahují úrovně, za kterou lze v oblíbených lokalitách Španělska, Itálie nebo Chorvatska pořídit moderní byt s výhledem na vlny a stabilním výnosem z krátkodobých pronájmů.
Nákup nemovitosti v zahraničí však není jen o výběru té správné terasy a blízkosti pláže. Jde o komplexní právní a finanční operaci, kde hraje klíčovou roli precizní plánování a schopnost efektivně pracovat s měnovými rozdíly. Každý, kdo uvažuje o pořízení „druhého domova“ v cizině, by měl začít nikoliv u realitních portálů, ale u pochopení administrativního procesu a mechanismů, jak do cílové destinace bezpečně a levně dopravit potřebné finance.
Právní a administrativní kolečko: od rezervace k podpisu
Nákup apartmánu například ve Španělsku začíná získáním identifikačního čísla cizince, známého pod zkratkou NIE. Bez něj v zemi neotevřete bankovní účet, neuzavřete smlouvu s dodavateli energií a především nepodepíšete kupní smlouvu. Podobný systém funguje i v Itálii s jejich Codice Fiscale. Jakmile máte toto „úřední razítko“ a vybranou nemovitost, následuje rezervační smlouva a složení zálohy, která objekt stáhne z trhu. V této fázi je nezbytné mít na místě prověřeného právníka, který provede takzvanou hloubkovou prověrku (due diligence).
Mezi klíčové body, které musí právník v zahraničí ověřit, patří:
- zda na nemovitosti neváznou dluhy předchozích majitelů, které by v některých zemích mohly přejít na kupujícího,
- zda je stavba v souladu s místními územními plány a pobřežními zákony (zejména ve Španělsku jde o kritický bod),
- zda jsou v pořádku veškeré zápisy v katastru nemovitostí a souhlasí výměry.
Celý proces vrcholí podpisem u notáře, kde dochází k převodu vlastnictví a doplacení zbývající části kupní ceny. Právě v tento moment se ukazuje, jak důležitá byla příprava finanční strategie, protože jde o transfery v řádech milionů korun.
Proč při nákupu nemovitosti nespoléhat na kurzovní lístek banky
Většina kupujících se dopouští chyby, že k převodu peněz do zahraničí využívá standardní bankovní převod ze svého běžného korunového účtu. Banky pro tyto účely používají své veřejné kurzovní lístky, které jsou pro běžného klienta velmi nevýhodné. Rozdíl mezi středovým kurzem a kurzem, který vám nabídne banka, se běžně pohybuje mezi 2 % až 4 %. Pokud kupujete apartmán v Malaze za 300 000 EUR, může vás tato nepozornost stát na skrytých poplatcích klidně i čtvrt milionu korun.
Při takto objemných transakcích se proto vyplatí sledovat aktuální devizové kurzy mnohem podrobněji. Bankovní ústavy totiž do svých kurzů započítávají vysokou marži, která má pokrýt jejich administrativní náklady a rizika. Pro investora je však taková ztráta naprosto zbytečná. Mnohem rozumnější je využít služeb specializovaných institucí, které se zaměřují na směnu deviz a mezinárodní platby. Ty dokáží nabídnout individuální podmínky, které se blíží k mezibankovnímu trhu, čímž úspora na jedné transakci pokryje například i náklady na vybavení nové kuchyně v koupeném apartmánu.
Skryté náklady, které mohou navýšit rozpočet o desítky procent
Cena, kterou vidíte na realitním serveru, není nikdy konečná. V evropských zemích je nutné k základní kupní ceně připočítat daň z převodu nemovitosti (ITP) nebo DPH (u novostaveb), notářské poplatky, poplatky za zápis do registru a odměnu právníkovi. Ve Španělsku se tyto vedlejší náklady pohybují kolem 10–13 % z kupní ceny, v Itálii to může být v závislosti na tom, zda jde o první nebo rekreační bydlení, podobně.
Kromě jednorázových nákladů je třeba kalkulovat i s provozem:
- Místní daně z nemovitosti (IBI ve Španělsku), které se platí každoročně.
- Poplatky komunitě vlastníků (Comunidad), které zahrnují údržbu bazénu, zahrad a společných prostor.
- Náklady na správcovskou firmu, pokud nemovitost hodláte v době své nepřítomnosti pronajímat.
Všechny tyto pravidelné platby budou probíhat v eurech. I zde se vyplatí mít nastavený efektivní systém směny, protože se sledováním toho, jak se vyvíjejí devizové kurzy, můžete v dlouhodobém horizontu ušetřit významné částky i na běžném provozu vaší zahraniční investice.
Výhody spolupráce s devizovými specialisty u velkých transakcí
Proč profesionální investoři nepoužívají k nákupu domů běžné bankovní účty? Odpovědí je flexibilita a specializované nástroje, jako jsou termínové obchody (forwardy). Pokud podepíšete rezervační smlouvu v březnu, ale doplatit kupní cenu máte až v červnu, vystavujete se riziku, že koruna oslabí a váš apartmán se v přepočtu na koruny prodraží o stovky tisíc. Devizoví specialisté vám umožní zafixovat si aktuální kurz pro budoucí platbu.
Díky tomu přesně víte, kolik korun vás bude nemovitost stát, bez ohledu na to, co se bude dít na světových trzích v následujících měsících. Tito specialisté vám navíc poskytnou mnohem výhodnější devizové kurzy než jakákoliv pobočka retailové banky. Celý proces je navíc velmi rychlý a bezpečný, protože tyto instituce podléhají přísnému dohledu centrálních bank a disponují moderními platformami pro online správu vašich devizových obchodů. Při převodu milionu eur může rozdíl v kurzu činit i 50 a více haléřů na každém euru, což v celkovém součtu představuje částku, kterou rozhodně nechcete nechat bance jen tak.
Jak bezpečně a chytře zrealizovat svůj sen o bydlení u moře
Nákup nemovitosti u moře je v roce 2026 stále jednou z nejlepších cest k ochraně kapitálu a diverzifikaci portfolia. Aby však investice splnila svůj účel, musí být provedena s chladnou hlavou a důrazem na efektivitu. Prvním krokem by měla být analýza lokality z hlediska budoucího růstu cen a turistického potenciálu. Druhým krokem pak sestavení týmu odborníků – od místního právníka až po specialistu na devizové operace.
Než odešlete první velkou platbu do zahraničí, porovnejte si nabídky a nechte si vypracovat individuální kalkulaci směny. Pamatujte, že každá ušetřená koruna na kurzu zvyšuje okamžitý výnos z vaší investice. Se správným partnerem za zády, který vám zajistí nejlepší podmínky pro převod vašich úspor do eur, se nákup apartmánu v Toskánsku nebo na pobřeží Costa del Sol stane plynulým a radostným procesem. Místo stresu z bankovních poplatků se tak budete moci soustředit na to podstatné – na výběr barvy okenic nebo plánování první rodinné dovolené ve vašem vlastním kousku ráje.
FAQ – časté dotazy k nákupu a financování v zahraničí
Jak mohu nejvíce ušetřit při převodu peněz na nákup nemovitosti v eurech?
Největší úspory dosáhnete, pokud se vyhnete standardnímu bankovnímu převodu se směnou podle kurzovního lístku banky. Využijte služeb devizového specialisty, který vám nabídne individuální devizové kurzy s mnohem nižší marží, než mají retailové banky. Na transakci v hodnotě několika milionů korun tak můžete ušetřit desítky až stovky tisíc korun, které by jinak připadly bance jako poplatek za směnu.
Musím mít pro nákup apartmánu ve Španělsku nebo Itálii otevřený místní bankovní účet?
Ve většině případů je to nezbytné, zejména kvůli následnému placení daní, poplatků za energie a komunitních plateb. Otevření účtu v zahraničí obvykle vyžaduje osobní přítomnost a předložení identifikačního čísla (NIE ve Španělsku, Codice Fiscale v Itálii). Na tento účet pak můžete posílat prostředky z Česka prostřednictvím devizových společností, které vám zajistí výhodnější směnu než přímý převod z české banky.
Jaké jsou daně spojené s nákupem nemovitosti v zahraničí?
Daně se liší podle země a typu nemovitosti; u novostaveb se obvykle platí DPH (ve Španělsku 10 %), zatímco u starších nemovitostí platíte daň z převodu (ITP), která se pohybuje mezi 6 % a 10 %. K tomu je třeba připočítat náklady na notáře a zápis do katastru, což celkově navýší cenu zhruba o 12–15 %. Vždy se doporučuje mít stranou rezervu v této výši nad rámec samotné kupní ceny apartmánu.
Mohu si na nákup nemovitosti u moře vzít hypotéku v české bance?
České banky zpravidla neumí zastavit nemovitost nacházející se na území jiného státu. Pokud chcete financovat nákup hypotékou z Česka, musíte ručit jinou nemovitostí, která leží na území ČR. Alternativou je vzít si hypotéku přímo u banky v zemi, kde nemovitost kupujete, což ale obnáší dokládání příjmů podle místních pravidel a často i vyšší nároky na vlastní zdroje.
Jak dlouho trvá celý proces nákupu od první prohlídky po převzetí klíčů?
Celý proces obvykle trvá dva až čtyři měsíce, v závislosti na rychlosti vyřízení administrativy a získání potřebných dokumentů. Nejdéle trvá prověření nemovitosti právníkem a případné čekání na vyřízení podkladů pro zápis do katastru. Jakmile je vše připraveno, samotný podpis u notáře a převod peněz jsou již otázkou několika dnů, pokud máte předem připravenou cestu pro směnu financí.
